王石:万科有可能倒下,并非危言耸听

王石近期表示,他很担心下一个倒下的是万科。这话估计业内人士没有几个会相信:“谁先倒下也轮不到万科先倒下”。但是,在房地产行业摸爬滚打了30多年,见证了从福利制度到市场化大发展,创造了全新房地产开发模式和全球第一房地产企业的王石,如此惊人的论调不是随便说说的。

如果复原他这句话的前后语境,便会理解此言的要义。王石称,“对于万科下一个十年的转型,我们讨论了八个月,到现在都没有弄清楚,到年底是不是有一个结果也不知道,很担心下一个倒下的就是万科”。因此,王石担心的是,进入第四个发展十年,万科要转型向何方,不仅前景不明朗,而且转型探索和过程将异常艰难。


第一个十年(1984—1993)是万科的摸索期和成长期。在解决生存问题后,万科开始追求多元化,地产之外的主要投资集中在进出口、贸易等方面;第二个十年(1994—2003)是万科从多元化到专业化的转型期。那时,万科以香港房地产龙头老大新鸿基为标杆,在规划、设计、物业管理上,形成了自己的一套东西;第三个十年(2004—2013),万科把美国知名房屋建造商帕尔迪作为新标杆。不过,仅用六年,万科就超越了帕尔迪,成为迄今全球销售金额最大的房地产公司。


相对于过去每个节点上探索转型而言,万科对第四个十年的转型表现出从没有过的忧患意识。尽管去年提出了城市配套服务商的新定位,并在住宅地产,做了商业、养老、社区金融等方面的种种探索和尝试。为了顺应移动互联时代颠覆性创新,万科陆续造访阿里巴巴[微博]、腾讯、海尔,向小米取经问路。但对具体的转型方向和发展路径,万科始终没有清晰的答案。


王石:万科有可能倒下,并非危言耸听


万科之所以能稳坐全球行业头把交椅,很多人将其归结为“努力做到三个最受欢迎”的企业定位——最受消费者欢迎、最受投资者欢迎、最受员工欢迎,专注于住宅,奉行简单复制和高速周转。


万科如此制定专业化和经营战略,完全出于对时代的准确把握。过去10年是我国红利叠加(改革红利+开放红利+人口红利)和集中释放的时期,也是住房市场化推进最快的时期,也是我国城市化最快的时期。一个必然的结果就是计划经济时期被压抑的民生福利亟待补缺,新增的住房需求迅速释放。这决定了房地产市场获得了史上最好的发展机会。


因此,万科将自己定位为住宅投资商,无疑能招揽最庞大的住房需求。尽管在这一时期,很多开发商看到了土地价值、房屋价值快速上涨的趋势,采取“慢周转”和“出精品”,甚至是“囤地囤房”的模式,短期内获得了可观的收益。但由于这种模式无法迎合大多数需求,也就无法平滑城市化快速推进时期楼市固有的周期波动,更无法躲过一次又一次的、具有中国特色的调控,以及货币政策放松和收紧对企业“心脏”的打击。而且,投机获得的高利润很容易让企业的心态膨胀,过度借债、高杠杆经营、盲目看好和概念炒作是必然的,这是这类企业的通病,企业无法安静下来思考未来的发展,企业繁荣昙花一现和短命是天注定的。


因此,正如万科新舵手——郁亮在率队造访海尔时所言,“只有时代的企业,没有成功的企业”。郁亮此言,一方面是对精准地把握住了我国第二个消费时代主题(家电消费)的龙头企业海尔的由衷赞扬,另一方面,事实上也是对于万科在第四个十年的历史新起点上如何转型,基本路经依旧是如何适应时代的原则性判断。


站在新起点上,万科提出了向“城市配套服务商”转型的目标,谋求在存量住宅与公共服务配套需求之间获得机会,而且第五食堂、万物仓、幸福驿站等配套服务已经推出。事实上,这一转型方向也顺应了时代的需求。因为,目前来看,我国城镇存量住房品质提高的空间还很大,在物业管理、社区教育医疗、适老化改造、智能化和信息化等方面的公共服务配套还远未到位。因此,从商业模式上看,未来房地产还有很大的发展蓝海,特别是在产业链下游的存量房领域。


前三次转型,万科都有明确的标杆,均能在学习对方的同时,找到超越对方的领域。可万科这次转型既找不到标杆,更找不到超越的领域。根本原因就在于,尽管过去十多年房地产市场非常火爆,但从行业链条来看,火爆的是开发子行业,而物业管理、租赁、社区更新等行业下游领域却非常滞后,也没有浮现出成熟的经营模式和盈利模式。虽然万科也与互联网行业的标杆企业——百度[微博]、阿里巴巴、腾迅开展了线上线下业务联动和创新探索。但是,无论是与百度探索建立智能社区、与淘宝联合卖房、还是与腾讯探索地产金融理财,如何经营、如何盈利依然不明朗。新房开发的空间已见顶,传统开发模式渐渐式微,若企业无法向产业链上下游转型,未来相当一段时期整个行业将面临严峻挑战,这也是为何房企转型纷纷选择陌生行业的主要原因。致力于将住宅开发做到极致的万科,转型难度之高,无出其右。


所以,王石说万科有可能倒下,并非危言耸听。

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